在美国买房登记个人还是公司？哪种省钱？
在美国买房登记在个人名下，还是登记在公司名下好？
以个人名义还是公司名义买房影响的范围颇大，先说结论：
如果你想很直观的抵扣税务，且买的是自住房，登记在个人名下更合适。
但如果你是投资房产，比如用于出租、短租、多人合资持有的，或是拥有一定的经济实力，或许登记在公司名下更有价值。
一、自己是老板，买房放公司名下会不会更好？
要将自住房登记在公司名下，大多是希望能节税。但美国国税局对Limited Liability Company（有限责任公司）的联邦所得税处理，没有那么简单。
反而，若你将自住房登记在自己名下，卖房时有一项减免更为“直接”—— IRS 的 Section 121 自住房出售增值免税规则。
该规则支持符合条件的纳税人，在出售 main home 时，单身最多可排除 25 万美元增值，夫妻联合申报最多可排除 50 万美元。
它的前提就是：满足 ownership test 和 use test。也就是过去 5 年中通常要有至少 2 年拥有这间房屋，并作为主要居所使用。
这意味着什么？意味着如果你买的是自己住的房，个人名下很有可能更划算。
[*]买自己的房后登记在公司下有弊端？
房子放在公司结构里，税务处理会比较复杂。
但关键还是在于贷款。
想用公司名义购买房屋，贷款的时候，银行会将你视作“投资/商业贷款”，导致：1.利率更高（通常明显高于自住房贷款） 2.首付更高（常见20%–30%甚至更多） 3.审核更严格（看现金流、租金逻辑）4.很多银行不做 refinance或要求先转回个人名下5.再融资流程更复杂
如果你的现金流不充足，就很可能用更高成本、更复杂结构，去换一个并不稳定的节税空间。
二、公司名下买房的好处在哪里？
现金流充足的人，以公司名义购买房屋的好处不少。
不过，被登记在公司名下的房屋，只有被认定为是投资用途，也就是用于出租、产生收入时，才能对在报税时省下钱。
1）所有成本更容易完整抵掉
房贷利息、房产税、维修、保险、管理费，都可以从租金收入里扣，降低应税收入。
2）折旧更容易做、也更干净
房子可以按27.5年折旧。即使房价在涨，你每年都可以“记一笔亏损”来减少要交税的钱。
3）更容易做加速折旧
用cost segregation，可以在第一年直接抵掉一部分。
4）卖房可以延税（1031）
卖房赚钱了，但可以先不交税，只要把钱继续买下一套投资房。
5）利润可以再打折（QBI）
如果结构符合条件租金利润最多可以再减20%再交税，税基直接再打8折。
6）亏损可以抵其他收入（部分情况）
如果你税务身份符合（例如real estate professional等），房产产生的亏损可以去抵别的收入。
**提醒各位：如果出租价格明显低于市场水平，IRS可能不再将该房产视为用于盈利的投资物业，而会认定为有个人使用性质的房产。
一旦被归类为个人使用房产，该房产原本适用的投资类税务处理将受到限制。
三、如何让IRS认为房屋为投资用途？公司名下买房的代价？
公司名下的房屋，想被认定为“投资用途”，须能证明它是“以盈利为目的运营”。
首先是收入：房屋必须对外出租，并且租金接近市场水平（fair market rent）。
其次是行为：租约是正式的、对价是明确的、租客与公司之间是独立关系。
最后是记录：账务必须完整、清晰，例如：租金收入有记录、费用分类明确、维修支出合理、与房产相关的资金流都通过公司账户处理。
但公司买房的弊端也存在。前面已经说过，标准住宅贷款主要服务自然人。组织借款面对的是更少的贷款产品、更高的首付要求、更高的利率、更多的文件审查，以及更强的现金流要求。
四、如果要买的是自住房，登记个人名下的好处是？
因为更简单直接。
第一，贷款顺畅。个人买房，更容易获得 conventional mortgage、FHA、VA 等贷款产品、拿到标准化的 underwriting。
第二，也有一定税务优惠——自住房税务优惠。前面已经讲过，Section 121 的自住房增值排除，是按纳税人是否满足 ownership/use test 来运作的。个人名下买房，逻辑最直接。你拥有、你居住、你申报，规则比较清楚。
第三，州层面也提供税务优惠。美国不是所有税务优惠都只看联邦税，州和地方的 homeowner benefits 也很重要，而且它们常常跟个人是否作为 principal residence 持有并居住相关。
例如，符合条件的 owner-occupied home，可以拿到 $7,000 的应税评估值减免，前提是该房屋在 1 月 1 日是 owner 的 principal place of residence。
德州 Comptroller 也明确说明，一般 residence homestead exemption 的前提之一，是individual 必须对该房屋拥有 ownership interest，并把它作为 principal residence 使用。(comptroller.texas.gov)
第四，以后再融资、出售、转让更顺手。因为在公司名下的房子，如果以后要做 refinance，需要重新转回 natural person 名下，才能符合其 Selling Guide 的审核要求。
五、能不能先个人买房贷款，之后再转到公司名下？
要看贷款是谁的、贷款被谁持有、房子是什么用途、转给谁、转完后谁占有、州法怎么规定。
美国大多数按揭文件里都会有 due-on-sale / due-on-transfer 条款，也就是产权发生某些转移时，贷款机构有权要求提前到期，且通常附带 borrower control、entity role 等条件。(servicing-guide.fanniemae.com)
目前，除非属于 exempt transaction，否则 servicer 必须执行 due-on-sale / due-on-transfer 规则。
而且某些 lender 不能主张 due-on-sale 的例外，例如家庭内部转让、某些 inter vivos trust 场景。(法律资讯研究所)
六、买的是投资房，公司名下就一定更好？
也不是。
你需要先想清楚3个问题：
第一，你这次买房最想解决的是责任风险，还是融资成本？如果你现金很强、不依赖最优住宅贷款、而且未来就是长期出租，公司名下会更合适。
如果你还很依赖低成本融资，那就要先算融资端损失是不是会吃掉公司抵税的价值。
第二，这套房是不是多人合作买房？
如果是合伙出资、收益分配、未来可能有人退出，那么公司名下当然更合适，因为经营协议、出资比例、分配规则都更容易制度化。
第三，你所在州对物业税、homestead、legal entity transfer 的规则友不友好？
加州就是典型的不能乱动 title 的州。转给 legal entity，后续 ownership 变化和 reassessment 问题都要提前算。
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